Trong thời gian qua, Pháp lý Thu Ngân tiếp nhận khá nhiều trường hợp bị hàng xóm lấn chiếm không gian. Trong đó, nhiều nhất là các trường hợp hàng xóm xây phần tường, mái che, ban công,… lấn sang không gian nhà bên cạnh.
Đây có thể được xác định là hành vi lấn chiếm không gian thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác. Người bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, tháo dỡ phần công trình lấn chiếm và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Mục lục:
1. Lấn chiếm không gian trên đất là gì?
Lấn chiếm không gian trên đất là trường hợp một phần công trình xây dựng vượt qua ranh giới thửa đất theo phương thẳng đứng, mặc dù phần móng hoặc mặt đất có thể không lấn sang đất liền kề.
Một số trường hợp lấn chiếm không gian thường gặp trong thực tế gồm:
- Mái tôn hoặc mái che nhô sang nhà bên cạnh;
- Ban công, ô văng, máng xối vượt qua ranh giới đất;
- Tường hoặc cột tầng trên xây nghiêng, xây lấn sang;
- Sàn lầu, phòng ở hoặc kết cấu chịu lực nhô qua phần đất liền kề;
- Cửa sổ, đường ống hoặc thiết bị gắn vào công trình gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh.
Ví dụ, giấy chứng nhận thể hiện căn nhà có chiều ngang 4 m, tầng trệt đo đủ 4 m nhưng khi kiểm tra tầng một lại phát hiện công trình của nhà bên cạnh nhô sang khoảng 30 cm. Trường hợp này cần đo đạc chính xác để xác định có hay không việc công trình vượt qua ranh giới thửa đất theo chiều thẳng đứng.
2. Quy định về quyền sử dụng không gian trên đất
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo:
- Thỏa thuận giữa các bên;
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và kết quả đo đạc;
- Tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Như vậy, quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn ở bề mặt đất. Chủ sử dụng đất còn có quyền sử dụng phần không gian theo chiều thẳng đứng trong phạm vi ranh giới hợp pháp của thửa đất.
Nhà bên cạnh không được tự ý xây tường, ban công, mái che, sàn tầng trên hoặc bộ phận công trình vượt qua ranh giới này; trừ trường hợp có thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
3. Luật Xây dựng mới quy định thế nào?
Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, có hiệu lực thi hành.
Luật nghiêm cấm hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc lấn chiếm không gian đang được tổ chức, cá nhân khác quản lý, sử dụng hợp pháp.
Do đó, dù phần móng không lấn đất nhưng ban công, mái, tường hoặc phần lầu phía trên nhô sang không gian thuộc thửa đất bên cạnh thì vẫn có thể bị xác định là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng.
4. Hàng xóm lấn chiếm không gian có thể bị phạt bao nhiêu?
Theo khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc lấn chiếm không gian đang được người khác quản lý, sử dụng hợp pháp có thể bị xử phạt như sau:
- Từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Từ 180 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Các mức phạt trên là mức áp dụng đối với tổ chức. Đối với cá nhân thực hiện cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức.
Như vậy, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ lấn chiếm không gian của hàng xóm có thể bị phạt từ 40 đến 50 triệu đồng.
Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc khôi phục tình trạng ban đầu; Buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm; Chấm dứt việc sử dụng phần không gian lấn chiếm; Bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại cho nhà liền kề.
Mức phạt và biện pháp xử lý cụ thể còn phụ thuộc vào thời điểm xây dựng, thời hiệu xử phạt, loại công trình, chủ thể vi phạm, giấy phép xây dựng và hồ sơ thực tế của từng vụ việc.
5. Cần làm gì khi phát hiện nhà hàng xóm lấn không gian?
Bước 1: Kiểm tra lại ranh giới và hiện trạng công trình
Người dân nên thuê đơn vị có chức năng đo đạc để xác định. Kết quả đo đạc chuyên môn là chứng cứ quan trọng để thương lượng hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Bước 2: Thu thập hồ sơ, chứng cứ
Trong trường hợp cần thiết, người dân có thể đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hình ảnh và hiện trạng thực tế, không thay thế kết luận đo đạc hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền về ranh giới đất.
Bước 3: Gửi văn bản yêu cầu hàng xóm phối hợp xử lý
Trước khi khiếu nại hoặc khởi kiện, hai bên nên trao đổi và thống nhất cùng đo đạc. Thỏa thuận giữa hai bên nên được lập thành văn bản, ghi rõ vị trí, kích thước, thời hạn khắc phục và trách nhiệm của từng bên.
Bước 4: Đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra xây dựng
Nếu hàng xóm không hợp tác, người dân có thể gửi đơn phản ánh hoặc đơn đề nghị kiểm tra đến UBND cấp xã nơi có công trình hoặc cơ quan được giao quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.
Bước 5: Hòa giải tranh chấp
Nếu hai bên tranh chấp về vị trí ranh giới hoặc quyền sử dụng đất, người dân nên gửi đơn đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
Trường hợp vụ việc chỉ liên quan đến yêu cầu buộc tháo dỡ phần công trình xâm phạm quyền sở hữu, không tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã có thể không phải lúc nào cũng là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, việc hòa giải và lập biên bản vẫn rất cần thiết để bổ sung chứng cứ.
Bước 6: Khởi kiện tại Tòa án
Nếu thương lượng và hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Trong quá trình giải quyết, Tòa án có thể xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá hoặc trưng cầu giám định kết cấu công trình.
6. Mua nhà xong mới phát hiện tầng trên bị lấn chiếm thì xử lý thế nào?
Trường hợp người mua đã nhận chuyển nhượng và sang tên nhà đất, sau đó mới phát hiện tầng trên bị nhà bên cạnh lấn sang, cần xem xét đồng thời hai mối quan hệ.
Đối với chủ nhà liền kề
Nếu kết quả đo đạc xác định công trình liền kề vượt qua ranh giới đất, chủ sở hữu hiện tại có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, tháo dỡ phần công trình vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Việc người mua chỉ mới nhận chuyển nhượng không làm mất quyền bảo vệ tài sản của mình.
Đối với người bán nhà
Người bán có thể phải chịu trách nhiệm nếu: Cam kết nhà có kích thước đầy đủ nhưng thực tế không đúng; Biết có tranh chấp hoặc lấn chiếm nhưng cố tình che giấu; Bàn giao nhà không đúng hiện trạng, diện tích hoặc chất lượng đã thỏa thuận;… Tùy theo hợp đồng và chứng cứ, người mua có thể yêu cầu người bán phối hợp giải quyết.
Có được tự ý đập bỏ phần nhà hàng xóm lấn sang không?
Người bị lấn chiếm không nên tự ý đập, cắt hoặc tháo dỡ phần công trình của hàng xóm. Mọi biện pháp tháo dỡ nên được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận hợp pháp, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án.
Pháp lý Thu Ngân hỗ trợ giải quyết tranh chấp lấn chiếm không gian
Tranh chấp khoảng không trên đất thường liên quan đồng thời đến hồ sơ đất đai, ranh giới thửa đất, giấy phép xây dựng, hiện trạng công trình và quan hệ giữa các bất động sản liền kề. Trong trường hợp cần thiết, người bị lấn khoảng không chưa biết phải làm thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì hãy liên hệ Pháp lý Thu Ngân.
Công ty TNHH Tư vấn & Dịch vụ Pháp lý Thu Ngân hỗ trợ tư vấn và đề xuất phương án xử lý theo mong muốn khách hàng phù hợp quy định pháp luật.
